Peran PPJB dalam Transaksi Jual Beli Tanah dan Bangunan

Saat melakukan transaksi jual beli, terkadang sebagai penjual maupun pembeli mempunyai rasa kekhawatiran masing-masing. Apalagi, objek yang diperjualbelikan merupakan barang-barang properti. Contohnya tanah, bangunan, apartemen, rumah, dan lain-lain. Dalam hal ini, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) hadir sebagai jaminan hukum pada saat membeli tanah dan/atau bangunan. Apakah yang dimaksud dengan PPJB? Bagaimana Indonesia mengatur mengenai PPJB? Mari baca ulasan di bawah ini.

PPJB adalah perjanjian yang dibuat antara penjual dan pembeli dimana transaksi jual beli belum dapat dilakukan karena adanya unsur yang belum terpenuhi. Apabila unsur tersebut telah terpenuhi, maka pembeli dan penjual dapat melakukan transaksi jual beli. Lalu, apa yang menyebabkan tidak dapat dilakukannya transaksi? Pembayaran yang belum lunas, belum mampu untuk membayar pajak, sertifikat yang masih dalam proses pemecahan, atau kondisi yang lain.

Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9/1995 mengatur mengenai PPJB. Pada umumnya, PPJB berisikan sepuluh faktor penting, yaitu:

1. Pihak pelaku kesepakatan;
2. Kewajiban penjual;
3. Uraian obyek pengikatan jual-beli;
4. Jaminan penjual;
5. Waktu serah-terima bangunan;
6. Pemeliharaan bangunan;
7. Penggunaan bangunan;
8. Pengalihan hak;
9. Pembatalan pengikatan; dan
10. Penyelesaian perselisihan.

Transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan memiliki konsep terang dan tunai. Terang yang berarti dilakukan secara terbuka, subjek dan objek pemiliknya jelas, serta lengkap surat-surat bukti kepemilikannya. Sedangkan tunai berarti dibayar pada saat itu juga secara seketika.

PPJB dapat dibuat di bawah tangan dan di hadapan notaris (Akta Otentik). Terdapat dua jenis PPJB yang dibuat di hadapan Notaris, yaitu PPJB Belum Lunas, dan PPJB Lunas. Dalam hal PPJB telah dilunasi, dokumen PPJB sendiri tidak dapat dianggap sebagai alas hak kepemilikan atas suatu tanah dan/atau bangunan.

Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Jadi, meskipun PPJB Lunas sudah ditandatangani bukan berarti hak kepemilikan atas properti yang diperjualbelikan menjadi milik pembeli karena pengalihan hak atas properti baru terjadi ketika penjual dan pembeli menandatangani Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

PPJB yang diatur secara hukum adalah PPJB dalam jual beli suatu properti, baik yang berbentuk perumahan maupun apartemen antara pembeli dengan developer, dimana properti yang diperjualbelikan tersebut belum selesai dibangun dan pembeli belum melunasi harga properti. Sehingga, developer dalam hal ini mempunyai kewajiban untuk menyelesaikan pembangunan dan mengurus pecah sertifikat, dan pembeli melunasi harga properti. Sedangkan pembeli mempunyai kewajiban untuk melunasi harga properti dan membayar sanksi apabila terjadi keterlambatan pembayaran berupa denda. Setelah kewajiban tersebut dipenuhi kedua belah pihak, maka baru dilakukan tanda tangan AJB di hadapan PPAT.

Maka dapat disimpulkan bahwa eksekusi penjualan properti hanya dapat dilaksanakan apabila PPAT bersedia membuat AJB atas properti yang diperjualbelikan dan bertanggung jawab atas pembuatan AJB tersebut. PPJB Lunas tidak dapat menjadi dasar pengeksekusian penjualan properti dan pengalihan hak kepemilikan atas suatu tanah dan/atau bangunan dari penjual ke pembeli.

Author : Dita Aqila Salsabila, Sekar Ayu
Editor : Hasyry Agustin

Jika Anda membutuhkan konsultasi hukum, Anda dapat mengirimkan pertanyaan melalui email :[email protected] atau 0821-1000-4752.