Rumah Kos Bebas Pajak Daerah, Bagaimana Ketentuannya?

“Bebas pajak bagi pemilik usaha rumah kos, peluang menarik untuk berbisnis di tahun 2024!”

Indekos atau yang dikenal dengan kata “kos” menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) adalah tinggal di rumah orang lain dengan atau tanpa makan (dengan membayar setiap bulan).

Berdasarkan pengertian tersebut, kata kos terdiri dari objek, yakni “tinggal di rumah orang lain” dan aktivitas “membayar setiap bulan”.

Rumah kos ini sangat pas bagi pribadi dengan tingkat mobilitas yang tinggi serta membutuhkan tempat tinggal sementara ketika merantau. 

Jadi, melihat kebutuhan tersebut, bisnis kos-kosan masih menjadi  peluang bisnis yang cukup baik bagi.

Pengertian rumah kos dalam ketentuan yang sudah tidak berlaku lagi, yakni Undang Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU 28/2009), masuk dalam kategori pengertian yang sama dengan hotel.

Hotel adalah fasilitas penyedia jasa penginapan/peristirahatan termasuk jasa terkait lainnya dengan dipungut bayaran, yang mencakup juga motel, losmen, gubuk pariwisata, wisma pariwisata, pesanggrahan, rumah penginapan dan sejenisnya, serta rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10.

Ketentuan Pajak Rumah Kos Sebelumnya

Berdasarkan ketentuan yang berlaku dalam Pasal 1 angka 21 UU 29/2009, bahwa rumah kos dengan jumlah kamar yang lebih dari 10 masuk ke dalam kategori Hotel, hal tersebut secara otomatis menyebabkan pemilik rumah kos harus taat melakukan kewajiban perpajakan hotel dengan membayar tarif pajak hotel yang berlaku.

Baca juga: Usaha Kos Kosan Mulai Menjamur, Wajib Urus Izin Usaha Ini!

Adapun pengenaan pajak hotel tersebut mengacu pada ketentuan Pasal 35 ayat (1) UU 28/2009 yang berbunyi:

“Tarif pajak hotel ditetapkan paling tinggi sebesar 10% (sepuluh persen)”

Dengan ditetapkannya penarikan pajak hotel yang mengacu pada Peraturan Daerah, pajak hotel yang terutang ini dipungut dalam wilayah daerah dimana lokasi hotel/rumah kos berlokasi. 

Dikutip dari detikproperti, pemberlakuan pajak atas hotel (termasuk dengan rumah kos) ini telah membuat Pemda sejak 2009 mendapatkan insentif dengan administrasi dan pemungutan atas Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) sektor pedesaan dan perkotaan (sektor P2) dan objek BPHTB.

Ketentuan Pajak Rumah Kos Terbaru

Dalam rangka perkembangannya, ketentuan mengenai rumah kos diperbaharui dengan diberlakukannya Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU 1/2022).

Ketentuan UU 1/2022 ini akan berlaku efektif 2 tahun sejak aturan tersebut diundangkan, atau tepatnya pada 5 Januari 2024 lalu.

Pada peraturan baru tersebut, diberlakukan bebas pajak daerah terhadap bisnis rumah kos., Karena definisi rumah kos pada UU 1/2022 sudah tidak relevan dan tidak termasuk dalam pengertian hotel sebagaimana yang diatur sebelumnya pada UU 29/2019.

Definisi jasa perhotelan berdasarkan ketentuan Pasal 1 angka 47 UU 1/2022 adalah jasa penyediaan akomodasi yang dapat dilengkapi dengan jasa pelayanan makan dan minum, kegiatan hiburan, dan/atau fasilitas lainnya.

Baca juga: Rumah Kos Amazon Green 2 Di Sleman Disegel, Gara-Gara Apa?

Kemudian lebih lanjut diatur pada Pasal 53 ayat (1), yang mencakup Jasa Perhotelan yakni meliputi jasa penyediaan akomodasi dan fasilitas penunjangnya, serta penyewaan ruang rapat/pertemuan pada penyedia jasa perhotelan seperti:

1. Hotel;
2. Hostel;
3. Vila;
4. Pondok wisata;
5. Motel;
6. Losmen;
7. Wisma pariwisata;
8. Pesanggrahan;
9. Rumah penginapan/guest house/bungalo/resort/cottage;
10. Tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel; dan
11. Glamping (glamour camping).

Dengan adanya ketentuan terbaru mengenai rumah kos ini tentu menuai pro dan kontra. Hal yang menggembirakan tentu bagi pemilik usaha rumah kos, dikarenakan tidak perlu melakukan kewajiban membayar pajak daerah kembali.

Namun, menjadi hal yang kontra bagi pemerintah daerah karena dikhawatirkan akan mempengaruhi jumlah penerimaan pendapatan daerah.

Keuntungan Memiliki Usaha Rumah Kos

Dengan diterbitkannya ketentuan UU 1/2022 tentu menuai keuntungan bagi pemilik usaha rumah kos.

Selain karena dibebaskan dari pembayaran tarif pajak hotel, hal lain yang dapat menjadi nilai plus untuk menjalankan bisnis rumah kos ini, yakni:

1. Ramai Peminat
   Bisnis rumah kos ini cukup menjanjikan bagi pelaku usaha dengan target market yang ramai peminat seperti karyawan pekerja ataupun mahasiswa. Sehingga pertimbangan lokasi dan daya sewa masyarakat yang tinggi pun sangat menentukan kesuksesan dalam menjalankan bisnis rumah kos-kosan ini.
2. Investasi Jangka Panjang
   Pemilik rumah kos dapat melakukan investasi jangka panjang dengan memiliki aset bangunan yang digunakan sebagai rumah kos. 
3. Passive Income
   Dengan memiliki bisnis rumah kos, pemilik usaha dapat menerima passive income dari penyewa dengan beragam tenor sewa yang dapat dibayarkan per hari, per bulan, ataupun per tahun.
4. Maintenance Aset
   Bangunan rumah bila tidak ditempati tentu dapat mudah rusak ataupun lapuk. Dengan mengambil peluang bangunan rumah yang dijadikan untuk keperluan tempat tinggal sementara, tentu meminimalisir bangunan rumah tersebut rusak dengan percuma. Dikarenakan ada penghuni yang menempati dan bertanggung jawab dalam kurun waktu tertentu.
   Sedangkan sudut lain dari Pemerintah Daerah saat diberlakukannya ketentuan lama yang mengatur soal pengenaan pajak terhadap rumah kos, tentu terdapat manfaat yang dapat dirasakan.

Tertarik memiliki usaha rumah kos-kosan, namun bingung dengan pengurusan izin usahanya?

Konsultan Smartlegal.id bisa membantu untuk mengurus perizinan bisnis rumah kos-kosan Anda. Klik tombol di bawah ini, ya. 

Author: Richa Aulisa Rosniawaty

Editor: Bidari Aufa Sinarizqi