Kepemilikan Rumah oleh Warga Negara Asing (WNA)

Sistem hukum agraria di Indonesia menganut asas nasionalisme. Asas nasionalisme didasarkan pada Pasal 21 ayat (1) jo. Pasal 26 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dimana hanya warga negara Indonesia (WNI) yang boleh memiliki hak milik atas tanah. Lantas, bagaimana kepemilikan rumah yang juga meliputi pelekatan tanah atas rumah oleh warga negara asing (WNA)? Artikel ini akan membahas lebih lanjut mengenai kepemilikan hunian oleh WNA.

Jenis Tanah untuk Tempat Tinggal WNA

Berdasarkan PP No. 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia (“PP 103/2015”), WNA dapat memiliki tempat tinggal atau hunian dengan jenis tanah hak pakai. Berdasarkan Pasal 41 UUPA, hak pakai adalah hak untuk menggunakan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau milik orang lain.

Lebih lanjut Pasal 4 PP 103/2015 jo. Permen ATR 29/2016 menentukan jenis tempat tinggal yang dapat dimiliki oleh WNA dengan hak pakai. Jenis tempat tinggal tersebut yaitu:

1. Rumah tunggal yaitu rumah yang memiliki pembatasan kaveling tanah tersendiri. Salah satu dinding bangunan rumah tunggal tidak dapat dibangun tepat pada batas kaveling. Rumah tunggal dapat dimiliki WNA diatas:
   1. Hak Pakai
   2. Hak pakai atas perjanjian pemberian hak pakai atas tanah milik WNI yang dilakukan di depan notaris selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)
   3. Hak pakai yang berasal dari perubahan hak milik atau hak guna bangunan
2. Satuan Rumah Susun (“Sarusun”) yaitu unit satuan rumah susun yang digunakan secara terpisah untuk tempat hunian. Sarusun dapat dimiliki diatas tanah hak pakai.

Tempat tinggal WNA diatas tanah hak pakai dapat diberikan dengan jangka waktu 30 tahun. Jika jangka waktu tersebut berakhir, WNA dapat melakukan perpanjangan jangka waktu tempat tinggalnya untuk 20 tahun. Ketika jangka waktu perpanjangan juga telah berakhir, hak pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 tahun.

Kriteria WNA yang Dapat Memiliki Tempat Tinggal

WNA memang dapat memiliki tempat tinggal. Meski demikian, ada kriteria tertentu yang harus dipenuhi. Berdasarkan PP 103/2015, hanya WNA pemegang izin tinggal yang dapat memiliki rumah dengan hak pakai. Izin tinggal adalah izin bagi WNA untuk menetap di wilayah Indonesia dalam jangka waktu tertentu sesuai jenis izin tinggal yang dimiliki.  Perihal izin tinggal WNA diatur lebih lanjut dalam UU Kemigrasian, PP 31/2013, dan Permenkumham 16/2018.

Syarat Memiliki Hunian untuk WNA

Permen ATR 29/2016 mensyaratkan beberapa ketentuan bagi WNA untuk memiliki hunian di Indonesia, yaitu:

1. WNA harus membeli tempat tinggal di Indonesia dengan batas harga minimal sesuai ketentuan Lampiran Permen ATR 29/2016.
2. Pembatasan tanah yang dapat diberikan kepada WNA meliputi satu bidang tanah per orang atau keluarga.
3. Luas tanah yang dapat diberikan pada WNA adalah maksimal 2000 meter persegi.

Namun ketentuan persyaratan ini tidak berlaku bagi WNA yang merupakan perwakilan negara asing atau badan internasional.

Mekanisme Kepemilikan Rumah untuk WNA

WNA dapat memiliki tempat tinggal melalui jual beli, hibah, tukar-menukar, atau lelang. Tanah diatas rumah tunggal akan menjadi tanah negara yang langsung diberikan dengan perubahan menjadi hak pakai kepada WNA. Hal yang sama juga berlaku untuk Sarusun yang dibangun diatas hak guna bangunan atau hak pengelolaan. PPAT harus membuat akta pemindahan hak dan pejabat lelang membuat akta risalah lelang.

Selain itu, terdapat proses administrasi perubahan hak yang harus dilakukan. WNA atau kuasanya harus mengajukan permohonan pendaftaran perubahan hak atas tanah menjadi hak pakai kepada Kepala Kantor Pertanahan dengan melampirkan dokumen sebagai berikut:

1. Blanko permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani
2. Sertifikat tanah
3. Kutipan risalah lelang apabila WNA memperoleh tanah dengan cara pelelangan
4. Surat persetujuan pemegang hak tanggungan apabila hak milik atau hak guna bangunan dibebani hak tanggungan
5. Surat persetujuan pemegang hak pengelolaan untuk Sarusun diatas hak pengelolaan
6. Bukti pembayaran bea perolehan hak tanah dan bangunan
7. Bukti identitas pemohon

Setelah mengajukan permohonan, kepala kantor pertanahan akan mengeluarkan perintah setor biaya pendaftaran sesuai PP 128/2015. Jika WNA sudah melakukan pembayaran, kepala kantor pertanahan akan mendaftarkan perubahan hak milik atau hak guna bangunan tempat tinggal WNA menjadi hak pakai.

Dengan demikian, WNA dapat memiliki tempat tinggal di Indonesia namun harus memenuhi seluruh ketentuan seluruh peraturan perundang-undangan terkait.

Author: Khashina Utamimah Afiff

Jika Anda membutuhkan konsultasi hukum terkait dengan hak-hak ekspatriat, Anda dapat mengirimkan pertanyaan melalui email: [email protected] atau menghubungi 0819 3274 1333.