Kenali 3 Jenis Hak Pakai Atas Tanah Bagi Warga Negara Asing di Indonesia

“Pemberian, perpanjangan, dan pembaharuan hak pakai di atas tanah tersebut wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan” 

Dalam rangka menunjang perkembangan ekonomi di Indonesia, pemerintah berupaya untuk menarik investor asing ke Indonesia. Salah satunya adalah dengan memberikan peluang bagi Warga Negara Asing (WNA) untuk berinvestasi atau menjalankan usaha di Indonesia. Dalam menjalankan usaha tersebut, tentu diperlukan berbagai aset untuk memulai suatu usaha, misalnya tanah untuk dikelola investor (WNA) sebagai tempat usahanya. 

Di Indonesia, hak milik atas suatu tanah hanya dapat dimiliki oleh WNI saja. Artinya, hak milik tidak boleh dialihkan kepada WNA. Apabila dilakukan, tindakan tersebut dianggap batal demi hukum (tidak pernah terjadi) dan secara otomatis tanahnya menjadi milik Negara (Pasal 26 ayat (2) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)).

Berdasarkan Pasal 49 ayat (2) huruf e Peraturan Pemerintah Nomor 18 tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (PP 18/2021), hak pakai atas tanah dengan jangka waktu dapat diberikan kepada orang asing. 

Orang asing yang dimaksud adalah orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaanya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia (Pasal 1 angka 14 PP 18/2021). 

Hak pakai didefinisikan dalam Pasal 41 ayat (1) UUPA, merupakan hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau tanah milik orang lain dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan undang-undang.

Baca: Ini 4 Batasan Penguasaan Tanah Untuk Izin Lokasi Sesuai Industri

Adapun 3 jenis hak pakai dengan jangka waktu yang dapat diberikan kepada orang asing, antara lain (Pasal 51 ayat (1) PP 18/2021):

1. Hak pakai di atas tanah negara
   Hak pakai di atas tanah negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri (Pasal 53 ayat (1) PP 18/2021). Hak pakai tersebut diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun (Pasal 52 ayat (1) PP 18/2021). 
   Hak pakai di atas tanah negara dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun. Permohonan perpanjangan dapat diajukan setelah tanahnya sudah digunakan/dimanfaatkan sesuai tujuannya atau paling lambat sebelum jangka waktunya berakhir. 
   Apabila pemegang hak ingin menggunakan haknya namun jangka waktu telah berakhir, hak pakai tersebut dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Permohonan pembaharuan dapat diajukan paling lama 2 tahun setelah jangka waktunya berakhir.
   Permohonan perpanjangan dan pembaharuan hak pakai atas tanah negara harus memenuhi syarat (Pasal 55 ayat (1) PP 18/2021):
   1. Tanahnya masih diusahakan dan dimanfaatkan dengan baik oleh pemegang hak;
   2. Syarat-syarat pemberian hak dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;
   3. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak;
   4. Tanahnya masih sesuai dengan rencana tata ruang; dan
   5. Tidak dipergunakan dan/atau direncanakan untuk kepentingan umum.

2. Hak pakai di atas tanah hak milik
   Hak pakai di atas tanah hak milik terjadi melalui pemberian oleh pemegang hak milik dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) (Pasal 53 ayat (3) PP 18/2021). Hak pakai tersebut diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperbarui dengan akta pemberian hak paka tanah hak milik (Pasal 52 ayat (3) PP 18/2021)
   Hak pakai tanah hak milik dapat diperbarui atas kesepakatan antara pemegang hak pakai dengan pemegang hak milik. Selanjutnya, pemegang hak diberikan hak pakai baru dengan akta yang dibuat oleh PPAT (Pasal 55 ayat (3) PP 18/2021).

3. Hak pakai di atas tanah hak pengelolaan
   Hak pakai di atas tanah hak pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri berdasarkan persetujuan pemegang hak pengelolaan (Pasal 53 ayat (2) PP 18/2021). Ketentuan jangka waktu pemberian, perpanjangan, dan pembaharuan hak pakai tersebut sama dengan ketentuan dalam hak pakai tanah negara. 
   Permohonan perpanjangan dan pembaharuan hak pakai tanah hak pengelolaan dapat diberikan apabila tanahnya telah digunakan/dimanfaatkan sesuai dengan tujuan pemberian haknya. Syarat perpanjangan dan pembaharuan hak pakai tersebut sama dengan hak pakai tanah negara. Dengan tambahan, persetujuan dari pemegang hak pengelolaan (Pasal 55 ayat (2) PP 18/2021).

Harus diingat! pemberian, perpanjangan, dan pembahruan hak pakai tanah tersebut wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan (Pasal 54 ayat (1) jo. Pasal 56 ayat (4) PP 18/2021). Hal ini dikarenakan hak pakai tanah tersebut baru terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan (Pasal 54 ayat (2) PP 18/2021). Selanjutnya, pemegang hak akan diberikan sertifikat hak atas tanah sebagai tanda bukti hak (Pasal 54 ayat (4) PP 18/2021). 

Penting sekali untuk memahami permasalahan hukum dalam menjalankan usaha. Jika Anda ingin mengurus permasalahan legalitas usaha Anda, seperti pendaftaran merek, Hak Cipta, atau ingin mendirikan PT kami dapat membantu Anda. Segera hubungi Smartlegal.id melalui tombol di bawah ini.

Author: Ni Nyoman Indah Ratnasari